Bisher mussten bei Gebäudeinvestitionen die geltend gemachten Vorsteuern berichtigt werden, sofern sich die „maßgeblichen Verhältnisse“ geändert haben. Dies betraf einen 10jährigen Berichtigungszeitraum nach Vornahme der Investition. Diese Berichtigungsfrist wird auf 20 Jahre verlängert.
Allerdings kann die Vorsteuer in beide Richtungen – also zu Lasten oder auch zu Gunsten des Steuerpflichtigen – in diesem verlängerten Zeitraum der Berichtigung unterliegen. Betroffen sind von dieser Fristverlängerung Investitionen in Anschaffungs- bzw. Herstellungsaufwendungen sowie in Großreparaturen bei Gebäuden ab dem 1. April 2012. Daher müssen künftig auch die Aufzeichnungen und Belege für Grundstücke nicht mehr wie bisher 12 Jahre sondern 22 Jahre lang aufbewahrt werden.
Betroffen von dieser Neuregelung sind Sie dann, wenn Sie ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung errichten, erwerben oder eine Großreparatur vornehmen und diese in Folge zur Einkünfteerzielung – betrieblich oder außerbetrieblich – nutzen. Ändern sich innerhalb der nunmehr 20-jährigen Frist die Verhältnisse (umsatzsteuerfreier Verkauf, umsatzsteuerfreie statt umsatzsteuerpflichtige Vermietung usw.), muss der Vermieter die Vorsteuern anteilig berichtigen.
Ab wann gilt diese Neuregelung?
Die verlängerte Frist gilt für alle Grundstücke, die der Unternehmer nach dem 31. März 2012 erstmals als Anlagevermögen oder zur Einkünfteerzielung verwendet. Bei der Vermietung für Wohnzwecke gilt die neue Frist, wenn der Vertragsabschluss nach dem 31. März 2012 erfolgt.
Beispiel
Ein Hauseigentümer errichtet 2014 ein Einfamilienhaus und vermietet das Haus ab 2014 für Wohnzwecke. Da die Erlöse aus der Vermietung zu Wohnzwecken zwingend der Umsatzsteuer in Höhe von 10% unterliegen, kann der Hauseigentümer alle Vorsteuern aus den Aufwendungen im Zusammenhang mit der Errichtung des Gebäudes geltend machen. Ab dem Jahr 2019 vermietet der Hauseigentümer das Haus an einen Arzt, der das Gebäude als Ordination nutzt. Diese Änderung der Vermietungsart (statt für Wohnzwecke nun als Ordination) bewirkt umsatzsteuerrechtlich eine Änderung der Verhältnisse. Die Geschäftsraumvermietung ist umsatzsteuerfrei, allerdings steht dem Hauseigentümer damit auch kein Vorsteuerabzug mehr für die ursprünglichen Aufwendungen zu.
Ab dem Zeitpunkt der Vermietung an den Arzt muss daher der Hauseigentümer die 2014 geltend gemachten Vorsteuern anteilig korrigieren, und zwar über die nächsten 15 Jahre jedes Jahr ein Zwanzigstel der insgesamt geltend gemachten Vorsteuern. Betrugen die ursprünglichen Vorsteuern z.B. € 10.000, so sind in den Umsatzsteuererklärungen der Jahre 2019-2033 jährlich korrigierte Vorsteuern von € 500 anzusetzen.
