Der vereinbarte Zahlungsmodus bei Immobilienverkäufen kann unmittelbare Auswirkungen auf die Steuerlast des Immobilienverkäufers haben.
Die Veräußerung von Immobilien erfolgt nicht immer unter sofortiger Bezahlung des gesamten Verkaufspreises, sondern häufig unter Leistung von Teilzahlungen nach dem Vertragsabschluss. So kann durch eine Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer etwa der gesamte Verkaufspreis gestundet, eine Ratenvereinbarung getroffen oder auch der Verkauf unter Einräumung einer Rente vereinbart werden.
Zu beachten ist, dass der vereinbarte Zahlungsmodus unmittelbare Auswirkungen auf die Steuerlast des Immobilienverkäufers haben kann.
Kaufpreisstundung über mehr als ein Jahr
Erfolgt eine Kaufpreisstundung über mehr als ein Jahr und ist eine Verzinsung vertraglich nicht vereinbart worden, so zählt nur der rechnerisch abgezinste Veräußerungspreis (Barwert) zu den mit dem 25%igen Sondersteuersatz besteuerten Immobilieneinkünften. Der restliche Betrag führt zu Einkünften aus Kapitalvermögen, welche jedoch nicht dem begünstigen 25%igen Sondersteuersatz unterliegen, sondern mit dem laufenden Steuertarif (bis zu 50%) besteuert werden.
Längerfristige Ratenvereinbarungen
Ähnlich erfolgt die Besteuerung im Rahmen von längerfristigen (mehr als ein Jahr andauernden) Ratenvereinbarungen. Auch hier sind die jeweiligen Kaufpreisraten in einen Zins- und Tilgungsteil aufzuspalten. Die Tilgungsanteile unterliegen als Immobilieneinkünfte dem begünstigten 25%igen Sondersteuersatz, die Zinsanteile sind als Kapitaleinkünfte mit dem laufenden Steuertarif zu besteuern. Zu beachten ist, dass es im Rahmen von Ratenvereinbarungen erst in jenem Zeitpunkt zur Steuerpflicht kommt, in welchem die Tilgungsanteile die Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten der Immobilie überstiegen haben. Abhängig von der Ratenvereinbarung kann dies im Einzelfall auch erst nach Jahren der Fall sein.
Einräumung einer Rente
Von einer Ratenvereinbarung ist die Einräumung einer (lebenslangen) Rente als Gegenleistung für die Übertragung der Immobilie zu unterscheiden. Dies ist steuerlich von Bedeutung, weil für Rentenzahlungen der begünstigte 25%ige Sondersteuersatz nicht zur Anwendung kommt, sondern die aus der Rentenvereinbarung resultierenden Immobilieneinkünfte mit dem bis zu 50%igen Steuertarif besteuert werden. Im Einzelfall kann daher eine Rentenvereinbarung zu einer erheblichen steuerlichen Mehrbelastung beim Veräußerer führen.
