Ohne Anwendung des Denkmalschutzgesetzes oder ohne Förderungszusage für das gesamte Wohnhaus ist der Dachbodenausbau für den Vermieter steuerlich nicht begünstigt. Der Mieter dagegen kann im Mietvertrag verpflichtet oder berechtigt werden, den Dachbodenausbau vorzunehmen.
Dachbodenausbau durch den Vermieter
Vermietete Dachböden, deren Ausbau erst ab 2002 erfolgte, unterliegen nur hinsichtlich des Kündigungsschutzes dem Mietrechtsgesetz. Dachböden in Ein- und Zweifamilienhäusern unterliegen nicht dem Mietrechtsgesetz. Die teilweise oder.. gänzliche Ausnahme vom Mietrechtsgesetz hat auch steuerliche Auswirkungen. Denn die beschleunigte Abschreibung von Herstellungsaufwendungen über 15 Jahre (bei Zwangsmieten ist der Verteilungszeitraum auf bis zu 10 Jahre reduzierbar) ist nach den steuerrechtlichen Bestimmungen nur in folgenden Fällen zulässig:
Aufwendungen für Erhaltung, Verbesserung und Wohnungszusammenlegung im Sinne des Mietrechtsgesetzes,
bestimmte, öffentlich geförderte Sanierungsmaßnahmen und
Aufwendungen auf Grund des Denkmalschutzes, wobei der Erwerb eines denkmalgeschützten Hauses keinen Aufwand “auf Grund des Denkmalschutzes” darstellt.
Ohne Denkmalschutzgesetz Dachbodenausbau nicht begünstigt
Ohne Anwendung des Denkmalschutzgesetzes oder ohne Förderungszusage für das gesamte Wohnhaus ist der Dachbodenausbau steuerlich nicht begünstigt. Aber nur in seltenen Fällen wird man vom Denkmalamt die für den Fiskus notwendige Bescheinigung erhalten.
Der Vermieter muss daher im Regelfall seine Ausbaukosten für das Dachgeschoss über die Restnutzungsdauer für das gesamte Haus verteilen, was zu “kaum spürbaren”, steuerlich absetzbaren Abschreibungsaufwendungen führt. Im besten Fall kann für einen Teil der Kosten eine Instandsetzung argumentiert werden, wenn ohnehin reparaturbedürftige Teile des Hauses (etwa Dach oder Stiegenhaus), die auch ohne Dachbodenausbau angefallen wären, im Zuge des Dachbodenausbaus ebenfalls saniert werden.
Beweismittel für die Finanz
Die Kosten für diese reparaturbedürftigen Teile sind dann als Instandsetzungskosten über 10 Jahre steuerlich absetzbar. Jedoch wird auch diese 10-Jahres-Verteilung vom Fiskus im Falle einer Betriebsprüfung kritisch hinterfragt. Daher sollte sich der umsichtige Vermieter bereits vorab mit Beweismitteln (Fotos, Gutachten, Kostenvoranschläge etc.) bewappnen, die belegen, dass die im Zuge des Dachbodenausbaus mitsanierten Flächen unabhängig vom Dachgeschossausbau sanierungsbedürftig waren und man bloß aus praktischen Gründen „alles in einem Aufwisch” erledigt hat.
Dachbodenausbau durch den Mieter
Der Mieter kann im Mietvertrag verpflichtet oder berechtigt werden, den Dachbodenausbau vorzunehmen. Erhält der Mieter für den Ausbau keinen Kostenersatz, sind folgende Fälle zu unterscheiden:
Wird der Mieter vertraglich zum Dachbodenausbau verpflichtet, ist dies für den Vermieter äußerst ungünstig, da er bereits mit Fertigstellung des Dachbodens den Verkehrswert desselben als steuerpflichtige Einnahmen versteuern muss.
Daher sollte im Vertrag der Mieter bloß zum Dachbodenausbau berechtigt werden. Der steuerpflichtige Wertzufluss in Höhe des Verkehrswertes des Dachbodens erfolgt beim Vermieter dann erst bei Vertragsende. Wird hingegen eine Mietzinsaussetzung vereinbart, ist der Dachbodenausbau in die Bemessungsgrundlage der Mietvertragsgebühr einzubeziehen. Ferner liegen in Höhe der Ausbaukosten Mietvorauszahlungen vor, die über den Vorauszahlungszeitraum verteilt zu versteuern sind.
In beiden Fällen kann der Vermieter in Höhe des unterstellten Wertzuflusses Herstellungskosten aktivieren; diese sind jedoch nur über die Restnutzungsdauer des Gesamtgebäudes steuerlich absetzbar und entschärfen daher die Steuerpflicht des Wertzuflusses beim Vermieter nur unwesentlich.
