Was Wohnungseigentümer bei Vermietung über einen Mietenpool ab der Veranlagung 2008 beachten müssen.
Steht den Miteigentümern an einer Liegenschaft jeweils das ausschließliche Nutzungs- und Verfügungsrecht an einer bestimmten, baulich abgeschlossenen oder sonst abgrenzbaren Einheit im Haus zu (dies kann etwa eine Wohnung, Garage, oder Geschäftsräumlichkeit sein) und wurde dieses Exklusivrecht des jeweiligen Mit-eigentümers im Grundbuch eingetragen, steht die jeweilige Einheit im “Wohnungseigentum” des entsprechenden Miteigentümers.
An Liegenschaftsteilen, die der Nutzung aller Miteigentümer offen stehen (Treppenhaus, Gemeinschaftssauna, Waschküche, Fahrradabstellraum), kann kein Wohnungseigentum begründet werden. Die Verwaltung dieser Allgemeinflächen sowie sonstige, die gesamte Liegenschaft betreffende Agenden, obliegt der Wohnungseigentumsgemeinschaft, die sich aus allen Wohnungseigentümern zusammensetzt.
Was ist ein Mietenpool?
Aufgrund des exklusiven Nutzungsrechtes treffen Chancen und Risiken aus der Vermietung des Wohnungseigentumsobjekts den jeweiligen Wohnungseigentümer. Um das Leerstehungs- und Mietausfallsrisiko des Einzelnen zu minimieren, können sich die vermietenden Wohnungseigentümer zu einem Mietenpool zusammenschließen. Beim Mietenpool kommen alle Mieterlöse in einen “Topf” und werden nach bestimmten Kriterien (etwa nach der vermietbaren Nutzfläche) zwischen den Wohnungseigentümern aufgeteilt. Somit erhält auch ein Wohnungseigentümer, dessen Wohnungen leer stehen, einen entsprechenden Anteil an den Mieterlösen.
Bisher genügte es, wenn die Wohnungseigentümer ihre Erlösanteile aus dem Mietenpool sowie ihre Aufwendungen (Abschreibung, Reparaturaufwendungen) in ihre private Einkommensteuererklärung aufnahmen.
Sonderwerbungskosten im Rahmen der Einkünftefeststellung
Betrifft die Vermietung via Mietenpool nicht bloß Allgemeinflächen (z.B. Plakatwand, Handymasten), so sind ab der Veranlagung 2008 all jene Wohnungseigentümer, die gemeinsam über einen Mietenpool vermieten, verpflichtet, ihre Aufwendungen als Sonderwerbungskosten im Rahmen der Einkünftefeststellung des Mietenpools geltend zu machen.
Ab der Veranlagung 2008 kommt es somit zu einem zweistufigen Steuererklärungsverfahren. Zunächst werden die Erlöse und Aufwendungen auf Ebene des Mietenpools in einem eigenen Bescheid festgestellt. Dann haben die einzelnen Wohnungseigentümer ihren aus dem Feststellungsbescheid des Mietenpools resultierenden Anteil an den Einkünften in ihre Einkommensteuererklärung zu übernehmen.
Die Neuregelung hat folgende Konsequenzen:
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Für die Feststellung der Vermietungspooleinkünfte ist das Lagefinanzamt zuständig. Die Wohnungseigentümer haben ihre Steuererklärung weiterhin bei ihrem Wohnsitzfinanzamt einzureichen.
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Vergisst ein Wohnungseigentümer seine Werbungskosten im Rahmen der Steuererklärung des Mietenpools anzusetzen, kann er dies in seiner eigenen Steuererklärung nicht korrigieren!
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Berufungen gegen die Vermietungspooleinkunftsanteile müssen sich gegen den Feststellungsbescheid richten! Eine Berufung gegen die im persönlichen Einkommensteuerbescheid ausgewiesenen Einkünfte aus dem Mietenpool ist künftig unwirksam!
Bei der korrekten Erstellung Ihrer Einkommensteuererklärung unterstützen wir Sie gerne!
