Ärzte sollten beim Kauf eines Grundstückes darauf achten, steueroptimal vorzugehen. Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer können sich sonst unangenehm zu Buche schlagen.
Zunächst gilt es zu differenzieren, von wem das Grundstück oder Gebäude gekauft wird. Wird das Grundstück oder Gebäude von einer Privatperson gekauft, die mit dem Grundstück oder Gebäude keine Umsätze erzielt hat, unterliegt der Verkauf nicht der Umsatzsteuer. Wird das Grundstück oder Gebäude von einem Unternehmer gekauft, der damit Umsätze erzielt hat, ist der Verkauf des Grundstücks oder Gebäudes von der Umsatzsteuer befreit.
Der verkaufende Unternehmer hat jedoch die Möglichkeit, diesen steuerbefreiten Umsatz als steuerpflichtig zu behandeln. Dieses Wahlrecht will der verkaufende Unternehmer in der Regel dann in Anspruch nehmen, wenn von ihm im Zusammenhang mit dem Grundstück bzw. insbesondere bei Gebäuden Aufwendungen getätigt wurden, wofür er auch Vorsteuern geltend gemacht hat und nunmehr im Rahmen eines umsatzsteuerbefreiten Verkaufs diese Vorsteuern wieder an das Finanzamt zurückzahlen müsste.
Kann ein Arzt beim Grundstückskauf Vorsteuer geltend machen?
Fraglich ist, ob der kaufende Arzt die im Zuge des Liegenschaftskaufs bezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen kann. Ärztliche Leistungen sind von der Umsatzsteuer befreit, korrespondierend hierzu dürfen Ärzte auch keine Vorsteuern im Zusammenhang mit Anschaffungen im Rahmen des ärztlichen Betriebs geltend machen. Dennoch besteht auch für einen Arzt die Möglichkeit, beim Kauf eines Grundstückes oder Gebäudes die bezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend zu machen. Für den Vorsteuerabzug ist es nämlich nicht entscheidend, was die Haupttätigkeit des Unternehmers ist, sondern ob im Zusammenhang mit der Anschaffung des Grundstückes oder Gebäudes umsatzsteuerpflichtige Umsätze oder umsatzsteuerfreie Umsätze erzielt werden.
Errichtung einer Ordination
Wird beispielsweise das Grundstück für die Errichtung einer Ordination angeschafft oder das gekaufte Gebäude als Ordination verwendet, kann kein Vorsteuerabzug geltend gemacht werden, weil die damit erzielten Umsätze von der Umsatzsteuer befreit sind. Sofern der Arzt jedoch auch umsatzsteuerpflichtige Umsätze aus der Lieferung von Medikamenten aus einer Hausapotheke erzielt, können die Vorsteuern hierfür anteilig geltend gemacht werden. Kauft der Arzt das Grundstück oder Gebäude, um das Gebäude für Wohnzwecke zu vermieten, werden hierdurch umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielt, die zum Vorsteuerabzug berechtigen.
Weiters ist beim Kauf von Grundstücken und Gebäuden zu beachten, dass, wenn der Verkauf der Umsatzsteuer unterliegt, damit zusammenhängend auch die Grunderwerbsteuer anteilig höher wird, da als Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer der Kaufpreis inkl. Umsatzsteuer gilt. Trägt der Käufer die gesamte Grunderwerbsteuer, übernimmt der Käufer somit die eigentlich vom Verkäufer zu entrichtende Hälfte der Grunderwerbsteuer. Dadurch würden der Kaufpreis und somit auch die Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer als auch in weiterer Folge für die Grunderwerbsteuer selbst um die Hälfte der Grunderwerbsteuer erhöht. Nach Ansicht der Finanzverwaltung kann aus Vereinfachungsgründen von der Hinzurechnung der Hälfte der Grunderwerbsteuer jedoch abgesehen werden.
